A decisão do STF que pacificou o entendimento de que o ITBI só deve ser exigido no registro do imóvel em cartório deve incentivar práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, como o chamado “contrato de gaveta” – documento informal de compra e venda. Entretanto, especialistas alertam que a medida pode trazer riscos. Algumas prefeituras, como é o caso da de São Paulo, vinham cobrando o ITBI em fase anterior ao registro. Como nos casos em que, para ter maior segurança, o comprador formalizava em cartório um contrato desse tipo, por meio de uma escritura pública de promessa de compra e venda. Nessa situação, o imóvel permanece no nome do vendedor até o pagamento total. É uma garantia para o comprador, pois se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-lo no inventário. Segundo avaliação do advogado Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados, “o efeito prático dessa decisão se aplica para quaisquer outras discussões, como o contrato de promessa de compra e venda. É super comum as prefeituras exigirem nesse momento”. Em São Paulo, por exemplo, a prefeitura cobra o ITBI tanto no contrato de promessa de compra e venda quanto no de cessão de direitos de compra e venda. Para Sigaud, existem riscos com o contrato de gaveta. Mas deve-se analisar cada situação, segundo Bruno Sigaud. Há caso de compra de imóvel na planta, por exemplo, diz, que o proprietário mantém a escritura no nome da incorporadora e, anos depois, somente na hora de vender, passa a titularidade para o nome do adquirente, gerando o pagamento do ITBI. “Nesses casos, não se corre grandes riscos”, afirma. “Como os empreendimentos são individualizados, uma eventual dívida da incorporadora dificilmente recairia sobre o novo proprietário.” Ele alerta que no caso dos que compram imóveis de terceiros essa medida não é recomendada. “Uma eventual dívida do antigo proprietário pode fazer com que o imóvel seja localizado e penhorado.” O especialista afirma que nos inventários, herdeiros também podem fazer um contrato de cessão de direitos, adiando o pagamento do ITBI. A decisão do Supremo, acrescenta, ainda traz impacto para os leilões de imóveis. Neste caso, a prefeitura dava 15 dias após a venda para que o imposto fosse quitado. “Agora, só poderá exigir no registro do imóvel”, diz Sigaud. De acordo com o advogado da área de contratos e cível, Luis Cascaldi, do Martinelli Advogados, juridicamente, o contrato de gaveta é válido. Ele tem obrigações e deveres para quem tem a intenção de comprar e vender. No entanto, afirma, como nem sempre é um contrato público, registrado em cartório, o proprietário do imóvel, para todos os efeitos, é quem consta na escritura. “E por isso há risco.” No caso do antigo proprietário responder por uma dívida, explica Cascaldi, a cobrança pode recair sobre esse imóvel. Ou se, ao contrário, o novo proprietário informal não quitar taxas ou condomínio, tudo pode ser cobrado do antigo. “Só com o registro do imóvel existe segurança de quem é, para todos os efeitos, o proprietário”.