O que mudou na Nova Lei de Locação

  • Brasil
  • 05/03/2010
  • Ana Paula Terra Caldeira e Renata Vaz Marques Costa

Desde o dia 24 de janeiro de 2010, os contratos de aluguel ou locação estão sujeitos a novas regras introduzidas pela Lei 12.112/09 à Lei 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. A modificação foi proposta devido à promulgação do novo Código Civil em 2002 e com o objetivo de reequilibrar e readequar a relação contratual entre locador e locatário, com base em entendimentos jurisprudenciais formados 2 .

Em síntese, as alterações mais significativas foram:

  • Multa por rescisão antes do prazo.* Caso o locatário opte por devolver o imóvel antes do prazo fixado, pagará a multa pactuada proporcionalmente ao período do contrato (artigo 4º).

Alteração do estado civil do locatário e fiador. Foi substituída a expressão “sociedade concubinária” por “união estável” e determinado que nos casos de separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução, em que permaneceu cônjuge ou companheiro no imóvel subrogando-se no contrato, o fato deverá ser comunicado por escrito ao locador e ao fiador, sendo que este poderá se exonerar de suas responsabilidades em 30 (trinta) dias da comunicação (artigo 12).

Garantias da locação. As garantias da locação se estendem até a devida devolução do imóvel, mesmo nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado (artigo 39). Foram também ampliadas as hipóteses em que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, além de determinar que o locador poderá notificar o locatário para que apresente nova garantia sob pena de desfazimento da locação (artigo 40). Nos termos do artigo 40, V, do Código Civil, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia caso a locação seja ajustada por prazo indeterminado e a fiança seja por prazo certo. Além disso, o fiador também poderá exonerar-se da obrigação.

Desocupação e despejo do imóvel. Foram ampliadas as hipóteses para concessão de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias nas ações de despejo, incluindo casos de (i) falta de pagamento de aluguel e acessórios se o contrato não estiver garantido, (ii) não apresentação pelo locatário de nova garantia após notificado pelo locador, (iii) necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público, dentre outros (artigo 59).

Foram ainda ampliadas disposições relativas à ação de despejo, determinando que não só as ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, como também as fundadas em falta de pagamento de aluguel provisório, diferenças de alugueis ou somente de quaisquer acessórios da locação, poderão gozar das previsões do artigo 62 da Lei, tais como, por exemplo, a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança de alugueis e acessórios, além da sistemática da purgação de mora, reformada para coibir com maior eficiência o abuso no direito de purgar a mora. O mesmo artigo inovou ao prever que o locatário deverá ser citado para responder em ação de despejo com pedido de rescisão do aluguel, e que além do locatário o fiador também deverá ser citado caso a mesma ação seja cumulada com pedido de cobrança; além de determinar que o fiador também poderá evitar a rescisão da locação nesses casos, assim como o locatário, efetuando, em 15 (quinze) dias a partir da citação, o pagamento do débito atualizado (artigo 62).

Em ação de despejo julgada procedente, além da concessão do prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, o juiz também deverá ordenar a expedição de mandado de despejo (artigo 63), para ser cumprido caso não ocorra a desocupação voluntária.

Renovatória. Em ação renovatória, caso a locação não seja renovada, o juiz deverá ordenar a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, ao contrário do exigido pela lei anteriormente,em que era fixado prazo de até 6 (seis) meses para desocupação, após o trânsito em julgado da sentença, sem expedição de mandado de despejo (artigo 74).

Algumas dessas modificações já geraram controvérsias, culminando inclusive em uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 4366) ajuizada pelo Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shoppings (IDELOS), e atualmente concluso para relatório da Ministra Ellen Gracie, questionando o artigo 59, § 1°, inciso IX que dispõe sobre a concessão de liminar em ação de despejo para desocupação pelo locatário em 15 (quinze) dias em caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios em contratos desprovidos de garantia.

Desse modo, as alterações na lei de locações visam o reequilibro da relação contratual, outorgando principalmente ao locador mais mecanismos para a preservação de seus direitos, facilitando as ordens judiciais de despejo o que, possivelmente, poderá aquecer o mercado de locações, ampliando a oferta de imóveis e/ou a redução dos alugueis cobrados. Sem prejuízo, as relações entre locador e locatário sob o prisma da nova lei certamente continuarão a ser objeto de discussão em juízo.

Notas

1 Ana Paula Terra Caldeira é associada sênior e Renata Vaz Marques Costa é estagiária do Departamento de Consultoria Empresarial da Azevedo Sette Advogados em Belo Horizonte.

2 TJMG 1.0686.06.189421-4/001(1), TJMG 1.0024.03.038409-3/001.


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